40年的老房子应该装修？还是推倒重建？

还没有想好新年计划的朋友？

来，泡壶茶！

听托总慢慢侃...

1，兵马未动粮草先行

首先，我们先讲讲预算，按目前温哥华的行情价：新建独立屋成本的中位数应该在$350/Sqft上下，当然各城市、各地形差距也不小，；还有就是装修、家电的档次也区别很大，所以不能一概而论，但托总认为：想要享受大温全新的、舒适的独立屋，目前至少$110万建造成本起步了，太便宜，质量就不一定有保障了！

再来说说旧房装修改造：比如40年的老房子，面积在3000Sqft左右，全屋更新升级（包括管线），目前的成本大约$35万左右应该可以拿下，如果不追求名牌还能再低，而且居住体验也不差。但是…重要的就是这个但是…旧房的结构不能有问题，如果结构（包括外墙和屋顶）需要修复成本会相当高，再有就是老房子层高没办法通过装修来提高，中央空调、地暖一般也很难安装更新。

2，时间成本

大家都知道：加拿大人的办事效率是出奇的低，两天能做好的工作拖一周很正常，所以建房的时间成本也是要计算的。

按照目前大温的建筑市场进度，建一栋独立屋正常需要14个月，这还是在不缺材料的情况下；还有就是最大的不确定性：City的审批速度和预约检查等等；然后就是工队的时间日程也是变数，目前市场上手艺好的施工队还是缺口很大（哪位看官有好的队伍，可以联系托总谢谢）。另外，14个月空置期的地税、房贷、保险也是一笔不小的成本。

装修相对而言就快了很多，一般也就两个月左右完工，复杂一些的可能会稍微长点，而且City的Permit审批比较简单，如果没有大的改动，很多业主都没有去申请许可证就开工了（托总还是建议大家按规范来，其实收费也不高），而且装修材料一般不会缺货，工队也比较充足。但大温市面上大多是散兵游勇的装修队，讲品质、好手艺的并不多，找到靠谱的装修公司还会设计的就更少了，往往完工后才发现很多问题，也不能像新房有2+5+10的保修。

3，哪个投资更合算？

先说建新房这边，如果房型设计合理，装修不过时，保养得当的话，您投入的建房成本还是保值的，至少自己和家人先享受着，等到市场行情好再拿出来卖也不错；当然，如果这些您都没把握做到，或者找的建商不靠谱，那恐怕建房的成本会折旧很快：比如你会发现买地建个新房出售，还不如直接旧房出售的收益高，大温很多华人都踩过建房这个坑，这里不多说，有空阅读托总前面几篇关于建房的文章，你或许能找到问题出在哪里！

再来谈装修改造这边，首先价格比较好控制，丰俭由人，再者投资回报也比较稳定，不会有很大的风险，如果能改造出合法出租单位，还能提高附加值，最关键还是自住的生活品质提高了。卖房时能不能收回装修成本？我觉得如果装修设计新潮，保养不错，还是可以的。当然了，再怎么装修都改变不了房龄，因为保险公司、贷款银行和二手房买家对房子的建造年份还是比较在意的，这点和新房是不能比的。

当然，想要把房子装修好，其实并不比建新房容易，因为年代久远，大多数墙内构造都不清楚，弄不好还会破坏原来的结构和管线，造成更大损坏，好吧！装修改造的话题今天先讲这些，下回再展开分析。

当然每套房的情况都不同，遇到问题也不一样，码了这么多字，也不能完全表达清楚，有兴趣深入了解的朋友可以订阅托总刚刚开通的小红书

“温哥华建房玩家Vancouve”

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